买房

作者: yangzhe1991 分类: “杂文” 发布时间: 2016-07-16 01:05 ė 62条评论

到底还是买房了。

12年年初来的北京,实习,一直住微软安排的宾馆,对房租房价没任何概念。后来快毕业了,在龙泽租房。那时看路边的中介写房价32000左右,感觉好贵,买不起,就算有首付,一个月也得还小一万,能买得起的房子得比现在破太多,还是租吧。再后来听同事说才发现买了房后公积金不仅可以一次性提之前的部分并且还可以每三个月把新转进去的提出来的,北京的公积金是24%,上限是人均工资三倍,而当时我公积金有3000+,于是在那天,我突然发现如果首付够,我是买得起龙泽的房子的。于是一直以来我也是把龙泽作为一个买房的底线,要是连龙泽都买不起,那就肯定租房,住更好的。甚至在不买房不能提公积金这个大前提下,夫妻二人两个公积金用来还贷的话,每个月实际付出的月供也就四五千,在当时看甚至和整套房子的租金差不多。

当时是租大三居中的次卧,租金1500。再后来为了离公司近,在保福寺桥南与人合租两居,一套5000。再后来在知春路租个开间,4300。今年年初续约,房东说要涨价,念在我是长租,4600签合同,当时的市场价大概5000。而这三个地方目前的租金分别是:龙泽次卧2000+、保福寺桥南两居近7000、开间5600。房租的涨幅非常大,虽然同时期我的工资涨幅更高,但毕竟有码农校招和社招工资悬殊的因素在,如今已经工作三年,未来若干年不算期权的话还真不知道每年的工资涨幅和房租涨幅比哪个高。毕竟房租完全是取决于收入水平的(房价不是),北京的人越来越多、收入越来越高、总房屋供给还在减少(禁止打隔断群租等等),导致即使有人对房价看空,也很少有人对房租看空了。因此某种意义上,未来若干年可能在工资水平有一定增长的情况下,每个月对住房的开销占收入比例是一个比较固定的值,工资涨房租也涨。

而一旦买房了,由于每个月还款是固定的,相比于逐渐上涨的房租,优势会越来越明显,即使房价不涨甚至下跌,对我来说我的住房成本也是固定的。因此只要我能保证我未来的收入不下降、尤其是不失业,那么房价涨跌其实和我关系没那么大,因为只有一套的话,涨跌都会接着住。所以对我来说,买房相当于锁定了一个财务支出开支,类似于炒股时锁定利润,未来房租的涨跌和我没有关系了。我的收入涨多少,那么可支配的钱就多多少。

于是大概在14年年底到15年年初那段时间,确实是准备买房了。但是没户口,没购房资格,一直到今年年初才有居住证,拿到之后恰好赶上了年后的暴涨,只能说是命不好……

当然买房也要有首付,刚毕业的时候对拿父母的钱买房还并不热衷,感觉啃老不太好。但后来想清楚了三个问题让我改变了想法:

第一个是父母就算不拿钱给孩子买房,也基本没什么花钱的需求,都还是攒着。说句不好听的,现在不要几十年后也还是孩子的……所以东北经济不行和中国人只有年轻人才有消费欲、老人喜欢攒钱有很大关系,东北年轻人太少了。当然,高房价进一步降低了老年人的消费欲,所以对政府来说,即使房价低了你都不见得花钱,那么还不如房价高一些然后掏空老人的积蓄拉动经济。

第二个是就算你不花父母的钱,你也不可能不照顾父母,所以现在拿钱买房以后攒钱养父母,倒也不算道德困境,尤其是父母的工资、养老金也基本够花,主要用钱的是未来看病,而未来看病的钱子女自然是要出的。

第三个更重要的问题是,父母处理积蓄的方式其实也一样是买房、屯房。而东北的房价不仅不涨还在跌……因此拿着北京的购房资格之后,用父母的钱买房,实际上变成了把劣质房产换成优质房产,是一种优化家族资产分配、让父母一辈子的积蓄增值的行为,一下就非常理直气壮了……如果当年毕业能有户口,14年正好可以买房,东北的房子是高点、北京的房子是低点,如今一涨一跌,反差很大……

这年头在一线城市买房的,大多数买房的人,除了有能力赚一笔大钱之外,本质上都是换房的,要么是本地的房子卖了换大的,要么是外地的房子卖了换一线的首套。便宜的房子要补差价才能换贵的,意味着有房的人并不一定希望房价涨,只有有好几套房子或者完全不考虑换房的人才希望房价涨。500万的房子换800万的房子要补300万差价,而如果房价各涨20%,变成600万的房子换960万的房子,差价360万。而手里300万的现金是很难变成360万的,靠工资攒60万的话,等攒到了差价可能也变成400多万了。这也是很多人推崇“在负担得起的前提下买最贵的房子”的原因,因为自己手里的房子越值钱,换房的时候终究会越容易,这年头留现金是最没用的。

即使房价下跌,也并没有多坏,可以出更少的钱换更好的房子,住的更爽。甚至如果房价暴跌变成负资产,大不了不换房了,只要不失业,工资不降,房子也住着,自己的房子值多少钱其实是没什么意义的,只影响心情。而如果踏空了,因为看跌不买,结果房价上涨了,很可能意味着自己本可以买得起的房子一辈子住不上了,这个代价其实是承受不起的,哪怕住更差的房子也能接受,在心态上也可能接受不了。因此也有种说法,买房不是赌博,不买房才是赌博。尤其是考虑到同等收入和家庭条件的人大都还是会买房的,如果你也买了,是一种随大流,如果房价跌你们被坑了,其实也是大多数人都被坑,横向来看不见得惨,那些没买房的不见得比你过的好;但如果自己做了少数派,终于等到房价跌的那天,可能已经过了若干年,那时候即使跌都不见得能跌到现在的价位,又租房了很多年住的没买房的爽,即使明年就开始跌,自己也很可能接着看跌,最终很可能就一直租房了。

就像有人问,如果北京的房价只有现在的一半,会不会更多的人不去啃老或者少啃。答案是基本不会,因为房价只有一半的话,现在的昌平名媛们肯定会拿同样的钱去买学区房或者豪宅,就不会买昌平这种又破又没学区的地方了。所以各种角度都让我得到了要买房的结论,当然,买房的人不一定像我想这么多才要买,甚至很多看空的人(通常是表面上更理性的男人)各种不想买房。对我来说我只能感谢这样的人是存在的而且不少,否则现在北京的房价肯定不止这个价……

除了财务的角度,单纯从居住的角度,买房也肯定比租房爽一些,在天朝租房市场的现状下,租房不仅没有保障,容易被随时赶走、涨价,而且普遍带家具家电,表面上看方便,但其实意味着只能用比较差比较旧的家具家电了。同时因为很难长住,像新风、净水器、洗碗机之类的高级东西也更没机会用。买房之后自己设计自己装修自己选家具家电,幸福指数自然显著提高。

总之,各种因素导致包括我在内的很多人都愿意买房、愿意尽可能多花钱、多贷款的买房,最终导致房价上涨。这和收入关系不大,拿收入和房价比是没意义的,因为房子看的是家庭财富。一旦形成了房价上涨的预期,并且涨幅远高于通胀率,导致房子除了居住之外已经不只是保值而是高回报率的带杠杆投资后,甚至和租售比都没关系了,因为租金收益和房价增值比毛都不算,就像炒股不能只看市盈率高就说不能买一样。房价涨一波就等于几年白干,最终导致年轻人买房越来越难(准确的说应该是房子总是可以买的,但年轻人能买的房子越来越偏僻),这在全世界都是问题,连刚上任的英国首相都提到“年轻人比历史任何一个时期都更难拥有住房”。以至于“生的早是最普遍意义上的命好”,因为越早工作买房越容易。生的晚带来的其他优势在这个事情面前可能不堪一击(虽然生的早住上更好的房子的人普遍可能不会这么觉得……)。虽然纵向来看人们的生活水平总是逐渐提高的,现在的人比以前有更多好玩的东西(科技发展),也更有钱(发展中国家整体收入持续上涨),但年轻人自然不只是会和同龄人比,也不会和比自己老的人比同样年轻的时候,当一个人发现比自己早毕业个三五年甚至三两年甚至一两年,就能住上远好于自己的房子时,自然是不爽的。这种不爽最终是否会转化为奋斗的动力不得而知,如果真的转化了,也许对全社会是好事吧,逼人努力奋斗,对社会总是好的,对个体当然就不是了……换句话说,高房价也是阻碍社会流动的,不过相对来说,天朝的社会流动还是比发达国家容易很多的。

所以虽然正好赶上了一波暴涨,导致本来可以住海淀的我住了昌平(而不是本来可以X万买却花了Y万),但若干年后可能也会有个年轻人觉得“我要是早生几年我也能住回龙观了”之类的吧……当然如果房价不再涨了就不会这样。

 

 

以上是我对“是否买房”的看法。然后说说买房的实际操作层面吧。

 

先介绍下目前的北京税费政策以及相关名词。其中税理论上分买家出和卖家出,但实际上因为需要先交税再过户,卖家在过户之前可能是没钱的,所以市场上在实际操作层面税都是买家出的。不过无论谁负担都体现在价格中了,买家需要多交税也意味着卖家卖的价格也会低一点。并且因为先交税再过户,因此税这部分是不能贷款的,相当于增加了首付。

成交价是卖家实际拿到手的钱,也是各种中介那看到的价格;中介费是成交价乘费率,链家是2.7%,其他中介可能略低;网签价是过户时在政府登记的价格,贷款额度最高是网签价的70%,交税时的房价也以网签价为准。所以想多贷款就得多交税,想全款可以把网签价做的尽可能低因而税尽可能低。若干年前管的不严的时候,贷款和交税的网签价不一定非要是一个,所以早买房在政策上能钻的空子也多,更别提08年大放水的7折利率和不限购了……

然后就是各种税了。

契税如果是首套的话一般是1.5%,好像面积很小或很大会上下浮动一点点,但因为和其他税费比已经很少了,所以就先都按1.5%算。

如果这个房子不满2年(好像是以前一次交税为时间点计算),那么要收全额5.6%的营业税(现在营改增了,名字变了,税率不变),这里的全额自然是网签价的全额。如果满2,就可以省营业税。

如果这个房子不是满五唯一住房,要收差额20%的个税,差额自然是两次网签价的差额。满五唯一不收个税,一旦手里不止一套房就得收。所以这年头想换房,无论签买卖合同是先买后卖,实际过户都是先卖后买,才能规避个税。

如果这个房子是满五唯一,理论上是不需要收税的。但一旦面积过大(超过140),或价格“过高”(这里加引号是因为这个门槛其实非常低,五环外六环内门槛只有374万,五环内只有468多万,而实际房价早就超了……),被认作非普通住宅(也就是375万的房子就叫“豪宅”……),那么要额外收差额5.6%的营业税。换句话说,如果买房时想多贷款,就得额外交营业税,尤其是对于房价较高的北边来说,满五唯一几乎没税其实对于想多贷款的人来说是伪命题。

那如果你不贷款,想避税,直接跟政府说网签价只有1万,交150块钱的契税可以吗?答案是,曾经是可以的,现在有“最低指导价”,导致网签价不能低于这个价格,不过这个价格还是远低于实际房价的。当然,政府如果缺钱了就提高一下这个指导价,收的税自然更多了。

根据这些政策,显而易见得出如下结论:

如果完全不贷款,全款买,那只要满2就可以买,因为可以把网签价做的尽量低,没有任何差额税。甚至不满2也可以买,因为把网签价做的尽可能低之后,5.6的营业税不见得比2.7的中介费贵。

如果首付少,想加杠杆多贷款,因为税也算首付,所以只能买满五唯一的税才最少,如果买的是北边不太偏的房子几乎一定超374,只能多交营业税或者少贷款二选一。而满五唯一的房子意味着前一次的网签价最晚也是五年前,最近五年房价不止翻一倍,而且上一次的网签价也可能为了避税尽可能做低,所以当年的网签价基本上也就当前房价的20%甚至10%。因此在贷款70%的情况下,算下来相当于首付是接近40%,也就是说要四成首付才能买超过374万的二手,并且因为10%是税费,相当于买完房先站岗几十万,必须涨大概10%,才不亏。更何况,银行为了规避房价下跌然后断供的风险,十分阴险的有个评估价的说法,不是你想贷款多少就贷多少的,比较老的房子很多银行并不会满评,或者能满评的银行利率折扣也不是最低,总之一旦银行不让你贷70%,只能要更多的首付了。

于是对于想高贷款的人来说,最佳的选择就是买新房了。新房没有中介费,只有契税(因为其他税理论上是卖家出,所以只有二手房才收),首付只有31.5%,因此新房肯定也要贵一些,甚至一些盘要拖关系才买得到。毕竟北京的新房是越来越少,未来北京的房地产几乎全是存量房市场了,再过若干年全国可能都是这样。到时候房地产公司已经没啥业务,中介会越来越牛逼的……

另外如果首付不够,或者不想多交税,理论上也可以弄“首付贷”,本质上任何能贷几十万、并且不会记录在央行征信中的贷款都可以当做首付贷,一些良心公司也有低息甚至无息贷款帮员工买房,代价可能就是未来若干年无法离职,需要自己权衡了。当年网易就有低息贷款,能借几十万,一些人就从网易贷款然后无法离职、安心干活,而另一些人宁愿不买房也不想失去自由……

 

然后就是具体的买房经过了。

因为过年前才拿到居住证,所以过年回来后开始看房,当时钱也没到位,只是想踩个点。而那时候正好是最火的时候,而之前完全对14年低点以来北京回暖的楼市没任何概念,没任何心理准备,算是比较大的失误。我们第一天去西二旗看房,上午看的一套刚挂到中介的房子,都还没想是不是应该买只觉得应该接着多看看的时候,下午就已经成交了……于是在首付的钱还没到位、连结婚证都没领的情况下,我们当机立断做出了必须赶紧买否则会傻逼的结论,马上又回了趟家领了结婚证,顺便管家里要钱……等钱完全到位之后,已经过了量价齐升的最疯狂时间了,能卖的房子也都差不多都卖了,迎来了没啥房子可看缩量慢涨……

回过头来想,在年后了解到了北京楼市现状之后的决策基本没啥问题。而最大的问题在于没有提前去了解楼市,导致错过在暴涨之前先下手的机会。最终买的房子比涨之前价格高了很多,当然如果去年就买的话肯定不会买昌平的房子而是买同样价格更好的房子了,甚至考虑到去年股灾和东北房价持续下跌,可能去年买反而能拿更多的首付……理论上我最早拿到居住证的时间应该是10月或者11月左右,因为7月工作满两年,这样理论上是可以在15年买房的。但离职时不够坚定导致4月下旬才入职豌豆荚,而4月没上社保,连续6个月的社保是5-10月的,当时以为十月可以办居住证,结果后来才知道社保是隔月显示,12月才能查到连续六个月的新公司社保记录,最终2月初年前拿到居住证也只能年后买房,不得不赶上暴涨了。

当时考虑了新盘和几个二手房,后来实在感觉主观判断无法搞定,于是搞了个打分系统,把每个房子根据户型、楼层、客厅面积、朝向、地段、离地铁站距离等十几个因素,加上每个因素的权重,逐一对看过的房子评分。最后基本上打出来的分数并没有明显违反直觉的,不错的房子确实分高,不行的房子确实分低,而这些高分中最高的,也就是我们最后买的房子了。所以目前来看,在3月那波没赶上的前提下,我们最终买的房子确实还是在可选范围内的最优选择了。如果3、4月着急买,可能确实比现在价格低一点,但太着急确实无法选上最好的房子,而且4月以来微弱的涨幅基本上不会导致本来买得起的房子变得买不起,只不过当初以为首付是瓶颈贷款不是,后来发现贷款也到瓶颈了……

本文出自 杨肉的演讲台,转载时请注明出处及相应链接。

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2条评论

  1. daodao 2016 年 8 月 19 日 11:03 回复
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    想的很清楚
    最终是买的新房还是二手呢?

  2. Kaiden 2016 年 8 月 25 日 08:53 回复
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